Karabağlar Dedektif Araştırması: Dönüşüm İlanındaki Dairede Satıcı Kim

Karabağlar’da kentsel dönüşüm alanında daire diye verilen bir ilanda sorulacak ilk şey dairenin kendisi değil, satıcının o dairedeki konumudur: hak sahibi mi, hak sahibinden alan mı, yoksa kendisine henüz teslim edilmemiş bir birimi satmaya çalışan biri mi. Üç durumda da ilan aynı görünür; fotoğraf aynı, metrekare aynı, fiyat bile yakın olabilir. Fark satıcının elindeki kâğıtta ve binanın bugün hangi aşamada olduğunda saklıdır.

Uzundere örneği üstünden gidiyoruz, çünkü Karabağlar’da resmî proje sayfası olan dönüşüm alanı orası. Büyükşehir’in sayfasına göre ilk etaplar teslim edildi, bir etap yapımda, bir etap için de protokol ve yer teslimi yapıldı; aynı kurumun Aralık 2025 tarihli duyurusu, konutunu bekleyen hak sahiplerinin hâlâ olduğunu söylüyor. Yani Uzundere’de aynı sokakta oturulan daire, yapımı süren daire ve henüz temeli atılmamış daire bir arada. İlan bunlardan hangisini sattığını her zaman yazmaz.

Önce ilanın hangi alanda olduğu

Karabağlar’da dönüşüm dairesi cümlesi bir adres değildir. Uzundere ve Yurtoğlu mahalleleri proje alanının içinde; ilçenin geri kalanında dönüşüm sözü çoğunlukla tek bina ölçeğinde, bir apartmanın kendi anlaşmasını anlatır. İkisi ayrı iştir. Satıcıdan ilk istenecek şey, dairenin hangi projeye ve hangi etaba ait olduğudur; bunu söyleyemeyen satıcıyla ikinci adıma geçilmez.

Tek bina ölçeğindeki anlaşmalarda alıcının sorusu da değişir: Bina yıkılıp yeniden yapılacaksa satıcı size yıkılacak eski daireyi mi, yapılacak yeni daireyi mi satıyor? Karabağlar’ın Bozyaka, Limontepe, Esenyalı gibi mahallelerinde dönüşüme girecek diye verilen ilanlar genellikle eski daireyi anlatır ve dönüşümün ne zaman, hangi şartla yapılacağı binanın kendi anlaşmasında yazar. O anlaşmayı satıcı gösterir; bir dedektif bunu yorumlamaz.

Etap ve teslim durumu

Projenin hangi etabının teslim edildiği, hangisinin yapımda olduğu Büyükşehir’in proje sayfasında tarihli olarak duruyor; aynı bilgiyi ilgili belediyenin kentsel dönüşüm birimi de verir. Bu iki yer dışında kimsenin sözü bu konuda belge yerine geçmez; satıcının yaz sonunda anahtar teslim demesi de, emlakçının bu etap bitti demesi de. Sayfadaki tarih ilan tarihinden eskiyse durum değişmiş olabilir; sayfa yeniyse ilanla karşılaştırılır.

Alıcı için bunun anlamı basit. Teslim edilmiş etapta oturulan bir daire satın alıyorsanız sıradan bir ikinci el daire alımındasınız. Yapımdaki ya da protokol aşamasındaki etapta bir daire alıyorsanız aslında bir hak alıyorsunuz ve o hakkın devredilip devredilemeyeceğini, devredilebiliyorsa hangi kurumun onayıyla devredileceğini yine belediye söyler. Bu soruya burada cevap yok; yalnız sorunun Karabağlar’da nereye yöneltileceği var.

Satıcının konumu

Üç ihtimal var ve üçü de kâğıtla ayrılır.

Hak sahibi, projeyle sözleşme yapmış eski malik ya da mirasçısıdır; elinde hak sahipliği sözleşmesi ve teslim edilmiş etapta tapusu olur. Hak sahibinden alan kişi, teslimden sonra daireyi satın almış ikinci maliktir; elinde tapu vardır, sözleşme yoktur. Üçüncü ihtimal, elinde yalnız bir sözleşme fotokopisi ya da sözlü bir bana düşecek beyanı olan kişidir. İlanı veren bu üçünden hangisi, bunu satıcının belgeleri söyler ve o belgeleri görmeyi istemek sizin hakkınız.

Dedektifin bu bölümdeki payı belgeyi sorgulamak değildir; tapu kaydını alıcı tapu müdürlüğünden kendisi sorar. Bizim baktığımız şey, satıcının kendisi hakkında söyledikleriyle Karabağlar’da yerinde görülenin tutup tutmadığıdır. Burada oturuyorum, satıyorum diyen kişi o kapıdan girip çıkıyor mu, kiracıdan boşalttım dediği daire boş mu, posta kutusunda hangi ad var. Aynı soru, satıcının ilanda bir emlak ofisi adına değil kendi adına konuşması durumunda daha da önem kazanır.

Satıcı bir emlak ofisiyse de aynı yol izlenir. Ofisin Karabağlar’da bir kapısı var mı, ilandaki telefonun sahibi o kapıda mı, ofis adına konuşan kişi malikin kim olduğunu söylüyor mu. Malik adına satış için vekâlet gerekir ve onu ofis gösterir; biz yetkili ya da yetkisiz demeyiz, yalnız ofisin söylediğiyle kapıda görülenin uyuşup uyuşmadığını yazarız.

Yerinde ne görülür

Uzundere’de bir dairenin kapısına kadar gidilince görülebilenler şunlardır: Blok ve daire numarası ilanla aynı mı, bina teslim edilmiş ve oturulan bir bina mı yoksa şantiye sınırı içinde mi, kapıda ve posta kutusunda hangi ad var, satıcı orada mı. Binanın içindeki daire gezilmez; satıcı daireyi size kendisi gezdirir. Dairede kimin oturduğunu, kiracının kim olduğunu dedektif söylemez, kapıdan görülen kadarını söyler.

İlanda kiracılı yazıyorsa bu kadarı önem kazanır. Karabağlar’da kiracılı satılan dairelerde alıcı kiracıyı çoğu kez görmeden alır; kira sözleşmesinin satıcının adına olup olmadığı, kiranın ne olduğu belgeden okunur. Kapıdan görülebilen ise dairede oturulup oturulmadığı, giriş çıkışın olup olmadığıdır. Kiracı var, düzenli ödüyor beyanı için yerinde görülecek şey bu kadardır; ödeme bilgisi belgede, kiracının kimliği sözleşmededir.

Bu alanlarda bir ayrıntı daha var. Hak sahiplerinin bir bölümü teslimi beklerken kira yardımıyla başka adreste oturuyor. Satıcının Uzundere’de oturuyorum demesiyle bugün orada bulunmaması çelişki olmayabilir; kişi gerçekten hak sahibi olabilir ve bir süredir başka bir ilçede kiracı olabilir. Rapor bu ihtimali satıcı adreste görülmedi diye yazar, satıcı yalan söyledi diye yazmaz; yorumu sizin ve belgelerin yapması gerekir.

Benzer bir adres durumu alacaklılar için de geçerli: Uzundere’den kira yardımıyla taşınmış bir borçluyu arıyorsanız bildiğiniz kapı boş çıkar ve iş bir adres araştırmasına döner. Kapının neden boş olduğunu bilmek, boşa gidip gelmeyi önler; borçlunun nereye gittiğini ise ancak sizden gelen başka bir bilgi gösterir.

Aynı daire iki ilanda

Karabağlar’da dönüşüm alanındaki bir dairenin aynı fotoğraflarla iki ayrı ilanda, iki ayrı satıcı adıyla çıktığı olur. Biri malik, öteki aracı olabilir; ikisi de aracı olabilir; biri hak sahibi, öteki hak sahibinin kendisinden habersiz satış yapan bir yakını olabilir. Alıcı için bu, ilanların birine değil daireye bakmayı gerektirir. Yerinde görülen şey tektir: O kapıya kim girip çıkıyor, iki satıcıdan hangisi orada. Rapor iki ilanı ve iki satıcıyı aynı sayfada yazar; hangisinin satış hakkı olduğunu belge söyler.

Para vermeden önce dört satır

1. Dairenin hangi proje ve hangi etapta olduğu, kurumun sayfasından ya da belediyeden.
2. Satıcının elindeki belge: hak sahipliği sözleşmesi mi, tapu mu, yalnız bir söz mü.
3. Yerinde görülen: bina, kapı, posta kutusu, satıcının orada olup olmadığı.
4. Kayıt: tapu müdürlüğünden alıcının kendisi.

Üçüncü satır bizim, ötekiler sizin ve kurumun. Karabağlar’da bu dört satırdan birini atlamak, ötekileri de boşa çıkarır; satıcısı doğru ama etabı yanlış bir daire de, etabı doğru ama satıcısı yanlış bir daire de alıcıyı aynı yere getirir.

Dedektifin payı ve payının sınırı

Daire ya da arsa alımında bizim payımız her ilçede aynı: Satıcının ya da aracının anlattığı kimlik ile yerinde görülen kişi aynı mı, ilandaki yer ile kapısına varılan yer aynı mı, bina bugün hangi hâlde. Karabağlar’da buna bir satır eklenir: Daire proje alanının içindeyse etap ve teslim bilgisi kurumdan alınmadan yerinde bakmanın anlamı yoktur, çünkü oturulan bir bina ile protokolü yeni imzalanmış bir etap arasındaki fark kapıdan değil kâğıttan anlaşılır.

Hak sahipliği, devir şartı ve imar bilgisi dedektifin değil kurumun cevabıdır; bunları yorumlayan bir rapor yazmayız. Daire ve arsa araştırmasında teslim ettiğimiz şey, satıcıyı ve yeri görülen hâliyle yazan bir metindir. Satın alıp almamak, belge istemek, fiyatı pazarlık etmek o metinden sonra sizin işinizdir; Karabağlar’da bir dönüşüm dairesinde bu sıra tersine çevrilirse, yani önce pazarlık sonra belge, alıcı hak sahibi olmayan birine para kaptırmış olarak kalabilir.